Navazujeme na již publikovaný materiál z dubnového čísla s názvem Jakou hodnotu a cenu mají okrasné stromy ... bližším seznámením s oceňováním stromů. Základem nového postupu je Kochova metoda používaná v SRN. Její princip spočívá v kapitalizaci nákladů vynaložených na vypěstování stromu do stadia plné funkčnosti, tj. dospělosti, které jsou očištěny srážkami za věk (v případě starších exemplářů), vady a poškození.
Náklady se vyčíslují diferencovaně podle časových fází:
1. fáze – pořízení sazenice (nákup, doprava) a její výsadba
2. fáze – rozvojová péče v období zajišťování (ujímání, stabilizace) sazenice na trvalém stanovišti
3. fáze – pokračování v rozvojové péči o dřevinu do doby dosažení její plné funkčnosti (dospělosti)
V průběhu výpočtu se veškeré náklady úrokují pomocí nástrojů složeného úrokování. Dosažená výsledná suma (základní cena) se pak v případě potřeby upravuje ještě srážkami za věk, vady a případná poškození stromu. Tímto posledním krokem vzniká konečná, aktuální (odhadní) cena stromu, pojmenovaná autorem metody jako věcná hodnota stromu. Kochova metoda je tedy klasickou nákladovou metodou, která je ovšem spojená s kapitalizací peněz vkládaných na pěstování stromu do stadia jeho dospělosti a která rovněž zohledňuje jeho aktuální fyzický stav.
Abychom mohli touto metodou provést výpočet pro určitý taxon stromu, je potřebné znát především:
• lokalitu a pozici stromu na pozemku,
• funkci stromu ve vztahu k pozemku (nemovitosti),
• náklady na výsadbu,
• průměrné roční náklady rozvojové péče v období zajišťování sazenice,
• délku období zajišťování,
• průměrné roční náklady rozvojové péče po zajištění do nástupu a plného rozvoje funkčnosti stromu,
• délku období od zajištění do nástupu plné funkčnosti stromu,
• úrokovou míru,
• míru rizika pro období zajišťování,
• aktuální a předpokládaný dosažitelný věk na dané lokalitě,
• vady a poškození stromu.
Lokace, pozice a funkce dřeviny na konkrétním místě určují velikost, příp. vhodný tvar sazenice, která je ještě dosažitelná na trhu a pro dané prostředí a plnění funkcí je z odborného hlediska považována za optimální. Velikost a tvar sazenice ovlivňuje následně technologii založení a rozvojové péče a také rozhoduje o délce období zajišťování sazenice na trvalém stanovišti a délce období rozvojové péče. Ovlivňuje též výši míry rizika pro období zajišťování sazenice.
Situace v ČR
Při aplikaci Kochovy metody v ČR za účelem stanovení základní ceny stromu je nutné vyjít z reálné situace na trhu školkařského zboží a trhu ostatních materiálů potřebných pro výsadbu a pěstování stromů. V oblasti sazenic listnatých stromů ve tvaru vysokokmenů nebo alejových stromů byly a jsou u našich hlavních producentů v prodeji sazenice o velikosti obvodu kmínku 8 – 10 cm až 16 – 18 cm. Větší velikosti stromů zpravidla k dispozici v našich školkách nejsou, nebo jen z dovozu. Jejich používání v praxi je zatím ještě v nepatrném rozsahu. Pro konstrukci ceny stromu vysazeného v parku, zahradě či uličním stromořadí lze tedy uvažovat s velikostmi sazenic v rozmezí obvodu kmínku 8 –10 cm až 16 – 18 cm.
Cenu za dopravu lze počítat buď paušální sazbou z ceny sazenice po vzoru pravidel rozpočtování sadovnických děl, nebo podle skutečných dopravních nákladů. Empiricky navržená sazba ve výši 18 % (tabulka 1) je tedy otevřenou záležitostí, jež bude v dalším procesu řešení úkolu zpřesňována.
Pracovní a materiálové náklady
Tyto náklady spojené s výsadbou sazenice na trvalém stanovišti lze vyčíslit podle uvažované technologie za pomocí Katalogů popisů a směrných cen stavebních prací a velkoobchodních ceníku materiálů významných výrobců nebo dodavatelů.
Stejným pomůckami lze počítat pracovní a materiálové náklady na rozvojovou péči o strom členěnou na dvě období (zajišťování a dospívání). Příklady výpočtů jsou prezentovány v tabulkách 3 a 4. Při studiu a testování Kochovy metody jsme dospěli k názoru, že náklady v období dospívání na rozdíl od období zajišťování je třeba diferencovat, a to s ohledem na velikost koruny příslušného taxonu. V tomto kroku tak dochází k první modifikaci Kochovy metody pro podmínky ČR.
Těmi je délka období zajišťování (ujímání) stromu na stanovišti a délka dospívání. Zajišťování sazenice na stanovišti trvá tři až pět let, zpravidla tři roky. Následující období rozvojové péče do nástupu a udržování plné funkčnosti (dospělosti) může mít různou délku v závislosti na rychlosti růstu dřeviny, která je dána geneticky. Může trvat např. 10 až 15 roků (rychle rostoucí stromy), 15 až 30 roků (normálně rostoucí stromy), 30 až 40 roků (pomalu rostoucí stromy). I zde je tedy nutné počítat s diferenciací taxonů stromů podle rychlosti růstu.
Určení výše úrokové míry
To patří k nejobtížnějším úkolům pro proces oceňování Kochovou metodou. O její výši rozhoduje mnoho ekonomických faktorů a návrh příslušné míry je věcí kvalifikovaných odborníků z národohospodářské sféry. Pro účely oceňování dřevin v ekonomickém prostředí ČR byla úroková míra odborníky propočítána na 7 %. K výpočtu byly využity úrokové bankovní sazby pro střednědobé a dlouhodobé úvěry, hypotéky, státní dluhopisy, vklady a další produkty za období posledních 40 let. Jedná se o prvotní údaj, který časem zcela určitě dozná změny. Podobně tomu bylo i v SRN, kde byla tato metoda téměř před 40 lety vyvinuta a zavedena do praxe. V ekonomicky stabilnějším prostředí Německa úroková míra pro výpočet ceny stromů kupř. klesla z původních 6 % v 70. letech na dnešní 4 %.
Míra rizika je zase dána zkušenostmi odborníků našeho oboru. Pro období zajišťování se může pohybovat v rozpětí 5 až 10 %. Údaj je opět empirický, a tudíž s možností jeho úpravy oběma směry.
Vlastní výpočet základní ceny
Výpočty lze snadno provádět pomocí PC, k dispozici máme již patřičný program. Podmínkou jsou ovšem vlastní předkalkulace nákladů ze tří časových (nákladových) fází. Popsaným způsobem lze individuálně vypočítat cenu jakéhokoliv taxonu. Příklady základních cen několika dřevin prezentuje tabulka 6. V této tabulce je můžeme zároveň porovnat s maximálními základními cenami dosažitelnými podle stávajících metodik – AOPK ČR a ve vyhlášky MF č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 617/2006 Sb., resp. č. 3/2008 Sb. Výšku cen v ČR lze také současně srovnávat s orientačními cenami stejných druhů v SRN, které byly vypočítány ze směrných nákladových dat publikovaných v tabulkách vydaných pro oceňování dřevin. Ze srovnání vyplývá, že základní ceny vykalkulované Kochovou metodou jsou si v obou státech relativně blízké. Metodika ČÚOP, resp. AOPK ČR má základní ceny několikrát vyšší.
Srážky z ceny
Vypočtené základní ceny jsou maximální a platí pro dospělé solitérní stromy, tj. optimálně vyvinuté a plně funkční, habitem odpovídající danému druhu (kultivaru), zdravé a bezpečné. Stromy dospívající mají základní cenu samozřejmě nižší, neboť jsou stále v rozvoji a také je o ně pečováno kratší dobu. Jinou cenu mají však i dospělé a stárnoucí stromy, které se odchylují svým vzhledem a v dalších znacích od optima solitéry určitého taxonu. Podle Kochovy metody se v takovém případě od celkových nákladů (základní ceny) odečítají srážky za věk, vady a poškození. Pro výpočet srážky za věk jsou navrženy vzorce pracující s aktuálním věkem stromu a věkem zbývajícím. Srážky za vady a poškození jsou prováděny procenticky podle vypracovaných tabulek.
Protože stanovení věku aktuálního, pokud nemáme k ruce záznamy o výsadbě a použité sazenici (i věku zbývajícího) je značně problematické, mohou se výpočty srážek za věk podle doporučovaných vzorců značně rozcházet. Odzkoušení výpočtu na několika příkladech tyto skutečnosti potvrdilo. Použití kategorie věk stromu, jako srážkového faktoru ceny, se tudíž jeví jako málo vhodné. Faktory vady a poškození jsou naproti tomu neoddiskutovatelné, neboť oprávněně signalizují důvod ke snížení ceny za nedostatečnou péči v průběhu jeho života, tj. i za nižší peněžní vklady na jeho existenci, nebo za přirozené „opotřebovaní“ stromu. Vedle vad a poškození však máme i další kritéria, jimiž se u nás v procesu hodnocení posuzuje kvalita stromu. Zjišťujeme přece také ukazatel celkové bonity stromu – sadovnickou hodnotu. Právě tento ukazatel navrhujeme jako jediné kritérium ke stanovování srážek ze základní ceny. V tomto bodě se jedná o další modifikaci Kochovy metody pro poměry v ČR. Navrhnutý klíč k určování výše srážek ze základní ceny stromu pomocí kritéria sadovnická hodnota obsahuje tabulka 7.
Korekce základní ceny stromu stupněm SH je při oceňování posledním krokem, jímž se získá jeho výsledná (aktuální, odhadní) cena, kterou Koch nazývá věcnou hodnotou (cenou). Jak je z tabulky patrné, u jednotlivých stupňů SH je uveden interval procentických hodnot. Každý z potenciálních uživatelů metodiky má tedy v rámci vymezené tolerance možnost uplatnit svůj odborný pohled na konečnou odhadní cenu stromu.
Jaké jsou tedy ceny stromů okolo nás?
Odpověď v podobě několika příkladů základních a odhadních cen stromů podle výše popsaného postupu přináší tabulka 8. Cena se vztahuje na dospělé, velké stromy příslušné bonity, které rostou v parku a k jejichž výsadbě byly použity sazenice vysokokmenů se zemním balem o velikosti obvodu kmínku 14 – 16 cm.
